Что значит «недействительная сделка»

Недействительная сделка – это сделка (например, завещание, купля-продажа дома или квартиры, кредитный договор), которая не имеет юридической силы. В Республике Беларусь каждый год оспаривается не менее 150-160 сделок с недвижимым имуществом, и страдает по большей части именно покупатель. 

Марина Туронок, риэлтер агентства недвижимости «Квартирный баланс»:

Третьи лица достаточно легко могут оспорить сделку, если у продавца когда-то было обращение к психиатру или он даже стоит на учете. И даже не имеет значения давность этого события. В нашей практике совсем недавно был случай: клиент порядка 10 лет назад обратился к доктору, обращение зафиксировано, поэтому теперь заключение договора становится рискованным.

При этом нужно понимать, что фактором риска, по сути, является и сам факт обращения: не обязательно состоять на учете, достаточно записи.

Конечно, решение есть. Если вы предполагаете, что подобная запись есть и у вас, можно обратиться к доктору по месту жительства и аннулировать карточку. Например, в Минский городской клинический центр психиатрии и психотерапии. Но делать это в идеале нужно до выставления квартиры на продажу.

Или, еще один вариант, провести экспертизу. Что занимает время, которое особенно ценно при покупке квартиры.

Мы, основываясь на своем опыте, запрашиваем максимальное число необходимых справок, чтобы обеспечить юридическую чистоту и безопасную сделку для всех сторон.

Почему так происходит, какая сделка теряет юридическую силу, а самое главное – как обезопасить себя от рисков, рассмотрим в статье. 

Основания для признания сделки недействительной

По законодательству Республики Беларусь не имеют законной силы сделки двух видов:

• Ничтожная: по закону не имела силы еще с самого начала. Даже если стороны ее исполнили, любые отношения по ней считаются недействительными с момента заключения. Заинтересованное лицо может подать исковое заявление в течение 10 лет.
• Оспоримая: считается действующей, пока суд не признает обратного. Часто даже имеет свои юридические последствия. Но у заинтересованных лиц есть право обратиться в суд и оспорить ее законность. Сделать это можно в течение 3 лет с момента заключения.

Законодательное закрепление последствий недействительной сделки можем изучить в Статье 168, пункте 2 Гражданского Кодекса Республики Беларусь:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом либо иными законодательными актами.

То есть, простыми словами, покупатель обязан вернуть приобретенную недвижимость, а продавец – денежные средства. Но загвоздка кроется в том, что квартиру вернуть не такая большая проблема, как деньги. Тогда продавец обязуется возвращать указанную сумму частями ежемесячно в течение нескольких лет.

Основные факторы

Оспорить или признать сделку не имеющей юридической силы можно по разным основаниям.

• Участие несовершеннолетних: если в документах указан собственником или дольщиком несовершеннолетний, дополнительно нужно разрешение от родителей и службы опеки.
• Недееспособные лица или же с ограниченной дееспособностью: к первой категории относят людей с психическими заболеваниями или расстройствами. Подписывать документы от их имени может только законный опекун. В категорию ограниченной дееспособности попадают люди, которые в определенный этап могли не отдавать отчета своим поступкам. Например, в состоянии опьянения, депрессии, аффекта и пр.   
• Имущество, приобретенное в браке: всегда необходимо согласие обоих супругов, даже если собственник – только один из них. Иначе сделка признается недействительной. Причем это касается даже супругов, которые на момент продажи состоят в разводе.
• Использование льготного кредита: жилье, которое было приобретено с подключением льготного кредита нельзя продавать в период выплаты долга и 5 лет после.
• Ложные, или фиктивные: часто заключаются просто между родственниками без каких-либо финансовых обязательств.
• Притворные сделки: когда на бумаге стороны прописывают одно взаимодействие, а по факту происходит совсем другое. Например, продажу недвижимости стороны выдают за дарение.
• Подписание договора не по собственной воле: например, если имели место принуждение, обман, угрозы и т. д. Суды в таких случаях выносят решение в пользу того, чьи интересы нарушены.

Как проверить чистоту сделки при покупке

Даже если кто-то будет говорить, что это только пустая трата времени, надежнее обезопасить себя от рисков. Риэлтеры АН «Квартирный баланс» проведут осмотр и проверку выбранной квартиры, подготовят все необходимые документы и проведут по шагам покупки.

Стандартно процедура состоит из таких этапов:

1. Проверка юридической чистоты объекта: риэлтер запрашивает и проверяет выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества. В ней важно удостовериться, что отсутствуют обременения, прописаны основания приобретения и данные собственника. Владелец также должен предоставить техпаспорт и договор купли-продажи, дарения и иной правоустанавливающий документ.
2. Проверка документов продавца: нужно запросить не только документы о семейном положении и составе семьи. Все зарегистрированные жильцы в назначенный срок должны быть сняты с регистрационного учета (выписаны). А чтобы не было сомнений в состоянии продавца, запрашиваются справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
3. Проверка задолженностей по коммунальным платежам. Сюрпризов с оплатой счетов не хочется никому, поэтому специалисты выясняют этот вопрос еще на берегу.
4. Согласие всех собственников. Это касается случаев, если в сделке участвует только доля в квартире. Продавец должен заранее получить согласие на продажу своей части от остальных дольщиков.
5. Проверка даты и подлинности доверенности. Если вместо продавца присутствует его доверенное лицо, лучше дополнительно проверить доверенность.

Вывод

Как видим, признание сделки недействительной – серьезный юридический инструмент. К данному методу часто прибегают в тех случаях, когда необходимо защитить права заинтересованных лиц. 

Если вы планируете куплю или продажу недвижимости, будьте внимательны: проверяйте условия договора, список всех важных документов. А лучше – обращайтесь к специалистам «Квартирного баланса». Подписывая договор, вы попадаете под действие страховки риэлтерской деятельности с максимальной суммой компенсации ущерба в размере 10 тысяч базовых величин.

Читайте также: Как проверить квартиру перед покупкой