Как построить квартиру по долевому строительству? Подробная инструкция

Сложно найти человека, который не мечтал бы о собственных квадратных метрах. И в Беларуси для многих актуальным становится долевое строительство. Это инвестиционный проект застройщика с привлечением финансов участников. Другими словами, жилой дом строится за счет самих жильцов, но им не нужно сразу иметь огромную сумму денег. Ведь для многих семей покупка даже небольшой однушки, особенно в Минске, сильно бьет по бюджету. Что уже говорить о приобретении комфортабельной трехкомнатной квартиры.

В этой статье расскажем все о долевом строительстве, чтобы ваши мечты о собственном жилье превратились в реальность.

Почему многие выбирают долевое строительство?

На сегодняшний день долевое строительство считается одним из самых надежных и выгодных способов инвестирования, благодаря которому купить квартиру можно на более выгодных, чем в уже построенном доме. Процесс по сути не отличается от традиционной покупки квадратных метров. Но у дольщиков есть некоторые преимущества:

• Экономия: долевое строительство дешевле, а на начальных этапах возведения дома цены могут быть даже ниже вторичного рынка недвижимости.
• Надежность: как правило, государство строго следит за деятельностью каждого застройщика.
• Возможность рассрочки: сравнительно небольшие платежи вносятся на протяжении всего строительства, а иногда и дольше.
• Достойное соседство: поскольку дом строится на деньги жильцов, риск появления неблагонадежных семей минимален. В данном случае каждый заинтересован, чтобы дом был чистым и ухоженным.

Таким образом, данный вид сотрудничества выгоден как для застройщика, так и для дольщиков. Разберемся подробнее во всех нюансах.

Выбор объекта и заключение договора

Отношения между застройщиком и дольщиками основываются на договоре. В документе должен быть прописан конкретный объект, который в будущем будет передан покупателю. Это квартира, все данные о которой подробно указываются в договоре:

• Вид строения: многоквартирный дом, одноквартирное строение, частный дом или квартира в блокированном жилом доме.
• Точный адрес и назначение строения.
• Общая площадь и жилая.
• Количество помещений и метраж каждого из них, если квартира сдается не со свободной планировкой.
• Подсобные помещения, если таковые имеются, и их габариты.
• Материалы, используемые в строительстве и отделке: кирпич, блоки, из чего сделаны стены, пол, а также состояние внутренней отделки;
• Наличие и количество потолков, окон, дверей.
• Перечисление санитарно-технического, прочего оборудования.
• Электро-, газо-, сети связи, канализация, система водоснабжение, прочие инженерные конструкции.
• Объекты озеленения и благоустройства.
• Срок передачи квартиры дольщику.

Кроме собственных квадратных метров у дольщиков будет еще общее имущество. Эти помещения общего пользования также обязательно указываются в соглашении. Это касается и нежилых квадратных метров, которые не являются общим имуществом.

Чтобы дольщики были защищены и понимали, что их ждет, в договоре подробно фиксируются все сроки, обязательства и условия сотрудничества:

• Номера счетов с реквизитами банков.
• Сроки не только стройки, но и ввода здания в эксплуатацию.
• Стоимость 1 м².
• Права и обязанности каждой стороны соглашения.
• Размер, периодичность, прочий порядок внесения денежных сумм.
• Гарантии соответствия строения всем санитарным, техническим требованиям.
• Ответственность каждой стороны при невыполнении обязательств.

В процессе строительства могут возникать некоторые изменения. Они оформляются дополнениями к соглашению. Порядок принятия изменения также прописан в договоре. Кроме этого указываются правила приемки-сдачи готовой квартиры, возможность досрочного расторжения договора, процесс возврата внесенных средств.

Совет: перед заключением договора долевого строительства соберите как можно больше информации о застройщике. Проверьте, как долго он присутствует на рынке, что он построил, какие у него отзывы и т.д. Так вы будете лучше понимать, с кем планируете иметь дело, и обезопасите себя.

Все договоры регистрируются в местном исполкоме. Подает их туда застройщик. В течение трех дней соглашения проверяют и подписывают. После чего застройщик рассылает по экземпляру каждому дольщику. На это также отведено 3 дня. Каждое внесенное в договор изменение или дополнение тоже регистрируется в исполкоме.

Сроки строительства и стоимость

В проектной документации определяются нормативные сроки строительства жилого дома. Они указываются и в договорах, заключенных с дольщиками. Сроки стройки могут продлеваться, решение принимает исполком. Но важное значение имеет причина, по которой дом не удалось сдать вовремя. Например:

1. Если период возведения строения нарушен из-за неграмотных действий застройщика, то при расчете стоимости используются индексы, действующие в последнем месяце оговоренных ранее сроков сдачи объекта. Неустойку застройщик должен выплатить в течение двух месяцев после передачи дольщику ключей от квартиры. Размер так называемого штрафа зависит от того, на сколько затянулось строительство: до трех месяцев – 0,01%, от 3 до 6 месяцев – 0,02%, свыше 6 месяцев – 0,03%. Размер неустойки должен быть прописан в договоре.
2. Если сроки затянулись не по вине застройщика, он может индексировать сумму по новым срокам. Такое решение принимается исполкомом, если причины не зависели ни от кого. Это стихийные бедствия, акты терроризма, наводнения, землетрясения, прочие форс-мажорные обстоятельства.

Важно! При продлении сроков строительства застройщик обязан проинформировать об этом дольщиков не позднее двух месяцев до запланированной ранее даты сдачи объекта.

Теперь поговорим о том, с чего складывается цена на квартиру при долевом строительстве. Этот вопрос регламентируется Указом Президента №473. В стоимость строительства включены:

• затраты застройщика;
• прибыль застройщика;
• затраты, связанные с регистрацией дома, оформлением его техпаспорта, введением в эксплуатацию, процентами за кредиты, взятые в банках и прочие расходы, не касающиеся непосредственно стройки.

Цена фиксируется строго в белорусских рублях. Она определяется на основании статистических индексов цен на строительство, которые ежемесячно утверждает Министерство архитектуры и строительства. Поэтому важно следить, чтобы указанная за квадратный метр сумма соответствовала цене на дату подписания договора.

Что касается прибыли компании-застройщика, то она не может быть больше 5%. Это касается квартир, соответствующих норме 20 квадратных метров на человека. В Минске это 15 м², если семья не многодетная. Если квартира однокомнатная, допускается 30 м² на человека. При строительстве ненормируемой площади прибыль застройщика может быть увеличена.

Когда цена может меняться?

• Если стороны пришли к такому соглашению.
• При изменении индексов стоимости строительства.
• Из-за изменений в законодательстве, касающегося долевого строительства и уплаты косвенных налогов.
• При корректировке проектной документации по соглашению сторон.

При изменении стоимости для дольщиков новая сумма оформляется дополнительным соглашением к уже имеющемуся договору.

Оплата и передача квартиры в собственность

График выплат составляется заранее, а первые платежи вносятся на указанные счета после заключения соглашения. В зависимости от прописанных в договоре условий возможна оплата частями или единовременным платежом. Также в некоторых случаях может производиться погашение рассрочки и по мере предоставления застройщиком справок о затраченных на строительство средствах.

Цена квартиры может быть определена как в национальной, так и в иностранной валюте. Но деньги на счет нужно перечислять только в белорусских рублях по актуальному курсу Национального банка Республики Беларусь. Как правило, открывается два счета:

1. Для перечисления дольщиками денег на строительство своих квартир.
2. Для зачисления прибыли застройщика, а также средств на погашение затрат, не связанных со строительством дома.

При задержке платежа дольщик уплачивает неустойку в размере 0,002 или 0,02% от суммы просрочки. Если оплата не прошла по вине банка, на человека ответственность не возлагается. При задержке оплаты в течение 2 расчетных периодов застройщик вправе требовать расторжение договора с этим дольщиком.

Переход квартиры в собственность

После введения дома в эксплуатацию у застройщика есть 25 дней, чтобы предоставить дольщикам окончательный расчет. При полной оплате квартиры гражданам выдаются документы для регистрации права собственности на приобретенные квадратные метры.

Как проходит госрегистрация имущества? Дольщик обращается в БТИ с заявлением о создании технического паспорта квартиры и ее регистрации с указанием права собственности. Сделать это необходимо в ближайшие три месяца. После этого застройщик вручает ключи от квартиры, а также документы на оборудование, которое было установлено. Это оформляется актом приемки-передачи, подписанным обеими сторонами. Квартира передается в пользование только при внесении полной суммы. Еще одно условие – качество квартиры должно соответствовать заявленным в договоре требованиям, а также санитарным, техническим нормам. Вместе с квадратными метрами гражданин приобретает право собственности на общее имущество в доме.

Когда можно расторгнуть договор долевого строительства?

Расторжение соглашения может быть с любой стороны. Причины, по которым застройщик может отказаться от предоставления услуг дольщику:

• Гражданин несвоевременно вносил платежи или сделал это не в полном объеме.
• Соглашение с покупателем об изменении стоимости квадратного метра не было достигнуто.

Если дольщик не согласен с ценой или его не устраивает качество и сроки оказания услуг, он имеет право досрочно расторгнуть договор и вернуть затраченные средства. Что для этого нужно?

1. Уведомить застройщика в письменной форме не позднее одного месяца до расторжения соглашения.
2. В течение месяца застройщик должен дать согласие на аннулирование договора. Если есть объективные обстоятельства, препятствующие этому, акт подписывается после их устранения в течение 5 дней.
3. Если застройщик прислал письмо с отказом, дольщик вправе завершить сотрудничество в одностороннем порядке. Об этом необходимо также в письменном виде проинформировать другую сторону в течение 3 дней с момента получения отрицательного ответа.

Гражданин вправе вернуть затраченные на строительство средства. Для этого необходимо предоставить копии документов, подтверждающих внесение платежей на счет застройщика. Деньги возвращаются по назначению:

• на счет дольщика, если были затрачены собственные средства;
• на банковский счет, если на строительство брался кредит;
• на счет нового застройщика, если с таковым был заключен договор.

На полный возврат средств дается три месяца со дня расторжения договора.

Какой вывод можно сделать? Выбор многих граждан стать участником долевого строительства обоснован. Благодаря строгому контролю государства и защите дольщиков по всем направлениям, это наиболее выгодный и безопасный способ приобрести собственное жилье, не боясь потерять деньги и много времени.