Продажа не целой квартиры, а только доли в ней – одна из самых любопытных сделок на рынке недвижимости в Беларуси. Обычно она возникает после вступления в наследство, развода и / или раздела имущества, дарения, когда у квартиры появляется несколько сособственников и один из них свою часть хочет продать.
Для начала необходимо выяснить, нужно ли получать согласие остальных совладельцев, можно ли найти покупателя без их участия и что делать, если сособственник игнорирует уведомления или выступает против сделки. Хорошая новость заключается в том, что участник долевой собственности вправе распоряжаться своей частью. Однако продажа доли имеет особенности, которые важно соблюдать. Со всем этим разобраться нам помогла аттестованный риэлтер «Квартирного баланса» Юлия Германович.
Можно ли продать долю в квартире?
Сособственник имеет право не только продать принадлежащую ему долю. Он может также подарить ее или распорядиться любым другим способом. Но порядок оформления сделки зависит от того, кому именно продается часть недвижимости.
Процедура протекает проще, если доля продается другому собственнику этой квартиры. Если же покупателем становится посторонний человек, необходимо соблюсти право преимущественной покупки.
Важно понимать, что продажа только нескольких метров отличается от продажи квартиры целиком. Чтобы продать жилье полностью, решение должны принимать все сособственники совместно. Если хотя бы один из них не согласен, оформить сделку по продаже целой квартиры невозможно. А вот своей долей каждый собственник вправе распоряжаться самостоятельно при соблюдении требований законодательства.
Что такое право преимущественной покупки
Это право защищает интересы остальных сособственников квартиры. Его смысл заключается в том, что прежде, чем доля будет продана постороннему человеку, другие совладельцы получают возможность купить ее. Причем условия должны быть равные для всех.
Продавец письменно извещает через нотариуса остальных участников долевой собственности о предстоящей продаже и указывает желаемую стоимость.
Если в дальнейшем решает снизить цену, уведомление направляют повторно. Продать долю в квартире третьему лицу дешевле или на более выгодных условиях, чем предлагалось совладельцам, нельзя.
Принадлежит оно только сособственникам квартиры и не может быть передано другим лицам.
Когда согласие сособственника нужно, а когда нет
Обычно ситуация разворачивается по одному из трех сценариев.
Продажа всей квартиры
Если продается вся квартира целиком, согласие и участие всех сособственников обязательно. Один совладелец не может самостоятельно продать всю недвижимость.
Стоит отметить, что сделка в таком случае обычно происходит быстрее и проще, так как покупателя на весь объект найти легче. Причем выгоднее и для самих продавцов продать квартиру полностью.
Продажа доли в квартире постороннему
Только после официального извещения всех сособственников и их отказа возможна продажа третьему лицу. В случае отказа от права преимущественной покупки, продавец может заниматься продажей своей доли: искать риэлтера, готовить объявление, делать фотографии.
Продажа другому сособственнику
На практике часто предлагают выкупить долю другому совладельцу квартиры. Это позволяет избежать поиска стороннего покупателя и упрощает оформление сделки. Если сособственников больше 2, то действуем как при продаже третьему лицу.
Как правильно уведомить совладельцев
Именно этот этап чаще всего вызывает сложности. Особенно если сособственники давно не общаются между собой или один из них намеренно уклоняется от получения корреспонденции.
Чаще всего специалисты рекомендуют использовать такие способы:
- подача заявления через нотариуса;
- письменное извещение через заказное письмо с уведомлением о вручении;
- личное вручение с подтверждением получения, как правило, осуществляется почтальоном.
Обращение к нотариусу особенно поможет в случаях, когда совладелец не выходит на связь, не забирает письма или отказывается письменно подтверждать получение. Нотариус официально направляет переданное продавцом заявление с уведомлением о вручении.
Эти действия в дальнейшем подтверждают факт соблюдения процедуры преимущественной покупки. А в случае судебного разбирательства будут служить неоспоримым доказательством соблюдения данной процедуры.
Сколько ждать после уведомления
Для продажи доли в квартире законодательством установлен срок ожидания – 30 календарных дней. После этого продавец вправе заключать договор купли-продажи с другим покупателем.
Отсчет начинается с момента извещения собственника, в случае если получил. Поэтому важно иметь доказательства того, что уведомление действительно было направлено и получено либо предпринимались действия по его вручению.
В случаях же, если сособственник не получил извещения (не захотел, например) о предстоящей продаже, то отсчет идет с момента возврата отправленного письма обратно нотариусу с пометкой «Не востребовано». Тогда нотариус выдает официальную бумагу о соблюдении процедуры преимущественной покупки.
Если же совладелец проживает не по месту регистрации, необходимо запрашивать информацию через адвоката либо обращаться в суд.
Что делать, если сособственник против продажи
Сам по себе отказ другого сособственника не запрещает продавать свою долю. Не совсем корректно считать, что необходимо получить письменное согласие всех совладельцев квартиры. На самом деле закон требует соблюдения права преимущественной покупки, а не получения разрешения на продажу.
Если совладелец не захотел приобретать долю и нотариус зафиксировал отказ, либо была соблюдена процедура по надлежащему уведомлению, продавец вправе искать другого покупателя.
Есть важный нюанс. В случае, если после направления уведомления изменилась стоимость, остальных сособственников необходимо оповестить повторно. И только после этого можно продавать третьему лицу.
Что будет, если нарушить порядок при продаже
Игнорировать преимущественное право покупки рискованно. Если продавец не известил всех совладельцев и / или изменил стоимость без повторного оповещения, регистратор или нотариус откажет в проведении сделки по причине нарушения (ущемления) права.
Как выйти из ситуации? Часто работает предложение всем совладельцам о выкупе доли. Конечно, если бюджет позволяет, можно попробовать договориться о покупке остальных частей и стать единственным законным владельцем. А после этого заниматься продажей жилья будет проще и быстрее.
Какие документы понадобятся
Конкретный перечень документов лучше уточнять непосредственно у специалистов в моменте при подготовке. Чаще всего необходимо иметь следующий перечень документов:
- паспорт или ID-карта продавца;
- правоустанавливающие документы;
- сведения о сособственниках недвижимости (по возможности);
- отказ от права преимущественной покупки;
- документы о зарегистрированных в квартире лицах;
- нотариальное согласие супруга, если необходимо.
Если продавец не уверен, кто является сособственником квартиры, можно запросить сведения из регистра недвижимого имущества. Это позволит установить состав всех сособственников и правильно направить извещения.
Итоги
Продажа доли в квартире требует большего внимания, чем обычная сделка с недвижимостью. Основная задача продавца – не получить согласие остальных сособственников, а соблюсти установленный законом порядок продажи и право преимущественной покупки.
Если правильно оформить уведомления, подготовить документы к сделке с учетом требований законодательства, продать долю вполне реально. А если возникают споры между сособственниками или есть сомнения в порядке оформления, лучше обратиться за профессиональным сопровождением. Специалисты агентства недвижимости «Квартирный баланс» помогут организовать безопасную сделку, проверить документы и снизить риск судебных разбирательств.