Как продать квартиру, если в ней кто-то прописан

Зарегистрировать (прописать) каждого члена семьи, который проживает в квартире, вполне логично и естественно. Да только в последующем при продаже квартиры потребуется личное присутствие каждого, что иногда может вызвать сложности. А иногда и вообще сделка может не состояться, если все «жильцы» не перерегистрированы или не явились.

В «Квартирном балансе» разберем, как правильно продать квартиру с прописанными, что предусмотреть и какие есть права у сторон.

Права зарегистрированных (прописанных) лиц

Первое, что нужно четко понимать: регистрация (прописка) еще не дает права собственности. Человек, который зарегистрирован по какому-то адресу, имеет право пользования и проживания, но распоряжаться квартирой не может: например, продавать, дарить, сдавать.

Однако ряд сложностей все же встречается. Например, что может помешать качественной и быстрой сделке:

• Зарегистрированные – несовершеннолетние дети: потребуется согласие законных опекунов и / или органов опеки;
• Зарегистрированный фактически не проживает в квартире, находится за границей или в целом не желает как-то взаимодействовать;
• Зарегистрированное лицо, которое считает, что при отчуждении квартиры нарушаются его права.

Перед продажей риэлтеры собирают внушительный пакет документов, чтобы как раз и исключить такие риски. Запрашивают документы в разных инстанциях, что делает сделку безопасной для всех сторон.

Но сегодня сложилась такая практика, когда суд отказывает в снятии с регистрационного учета таких «жильцов»: например, если человек по факту не живет на территории Республики Беларусь, ключей от квартиры у него нет, соответственно проблема не требует такого срочного решения. И, что также важно понимать: если есть военный билет, не снимают с регистрации.

При этом можно продать квартиру, даже если кто-то прописан. Важно указать в договоре купли-продажи, мены, дарения, что у конкретного зарегистрированного лица не оставалось права пользования. Вот что по этому поводу читаем в Жилищном Кодексе Республики Беларусь:

Ст. 139, п. 7: “Члены, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, проживающие в этом жилом помещении и давшие согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанные в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.”

Можно ли продать квартиру с прописанными там людьми?

Юридически закон не запрещает проводить такие сделки, даже если речь идет о ребенке. Но успешная сделка зависит от личного присутствия каждого зарегистрированного и правильного оформления документов и условий, которые будут прописаны в договоре купли-продажи. 

Вот какие есть варианты:

• Указать в договоре купли-продажи всех зарегистрированных;
• Установить срок, до которого сохраняется право пользования и проживания;
• При составлении предварительного договора в агентстве недвижимости составить дополнительное соглашение. В нем прописать условия продажи, ответственность за нарушение, где будут зарегистрированы несовершеннолетние;
• При наличии несовершеннолетних прописанных получить согласие органов опеки.

Обратите внимание, что когда речь идет о несовершеннолетних, нужно обязательно получить доказательства, что они не находятся в социально-опасном положении. А если все же находятся – согласие органов опеки.

Поскольку не всегда сделки проходят так гладко, как хотелось бы, иногда приходится обращаться в суд. К такому методу прибегают в случае, если прописанные в квартире отказываются регистрироваться по новому адресу. Однако важно понимать, что судебная практика иногда являет самые неожиданные решения и этот путь достаточно непредсказуем.

Как подготовиться и продать квартиру с прописанными

Мы рекомендуем 3 способа решения вопроса, каждый из которых подходит для разных ситуаций. 

1. Заранее снять всех с регистрационного учета. Вариант предполагает идеальное стечение обстоятельств, когда все прописанные находятся хотя бы в пределах одной страны, идут на контакт и готовы урегулировать проблемы. При таком раскладе вы быстро получаете юридически чистую квартиру, продать которую можно без дополнительных скидок.
2. Пойти на снижение стоимости. Договориться получается не всегда, и зарегистрированный в квартире остается «висеть» еще непонятный срок. В таком случае в договор включают фразу о том, что конкретное лицо не будет иметь право пользования. Иначе сделка просто не состоится. Но уступать в цене придется весьма сильно, да и покупателя на такую недвижимость найти в разы сложнее. Мало кто согласится на недвижимость, где в любой момент может объявиться неожиданный сосед.
3. Решить вопросы через суд. Обычно продавцы до суда стараются решить вопросы другими способами. Но если зарегистрированный категорически не хочет перерегистрироваться, тем самым мешая сделке, остается обращаться к третьей стороне: медиаторам, суду. Первые помогают мирно обсудить и уладить все разногласия. А судебные процессы обычно занимают несколько месяцев и нужны веские аргументы: отсутствие человека в квартире более 6 месяцев, бывшие супруги, антисоциальное поведение. И к каждому из этих пунктов требуется собрать дополнительный пакет документов с доказательствами.

Дистанционное решение вопроса

Еще один частый кейс, когда среди прописанных по адресу числятся уехавшие на работу или учебу за границу. Несколько лет назад все дела решались с помощью доверенностей, оформленных в консульствах Республики Беларусь. С 2023 года были внесены некоторые изменения, которые закреплены в Указе Президента Республики Беларусь №278:

“Установить, что заявление об осуществлении административных процедур подается в уполномоченный орган заинтересованным лицом лично либо через своего представителя на основании доверенности, оформленной в Республике Беларусь.”

Как в таком случае продать квартиру с прописанными, но по факту отсутствующими лицами? Рассматриваем варианты:

1. Поездка в Беларусь. Всегда все дела с документами проще и быстрее решать лично, поэтому риэлтеры предлагают этот вариант самым первым. Одновременно можно заняться сразу и другими вопросами, например, оформить нотариальную доверенность.
2. Паспорт серии PP. Человек с таким паспортом будет снят с регистрационного учета после подачи заявления и сдачи паспорта PP. И здесь тоже подразумевается поездка в Беларусь.
3. Доверенное лицо. Если собственник предполагал продажу квартиры заранее и позаботился о доверенности, нужно проверить срок ее действия и список полномочий. Для перерегистрации могут потребоваться оригиналы доверенностей, паспортов; согласия обоих законных представителей в отношении несовершеннолетних; свидетельства о рождении детей. Если с учета нужно снять военнообязанного, потребуются документы для военкомата.

Вывод

«Можно ли продать квартиру с прописанными?» – Да, можно. Однако это часто становится очень большим риском для покупателя. В первую очередь, такая сделка просто не состоится. А если состоится, то следующее отчуждение (например, продажа) становится под вопросом. Снятие с регистрационного учета всех предыдущих собственников, сособственников иногда затягивается на месяцы и годы.

Для продавца же это обычно необходимость ощутимо снижать цену и терять доход. Причем нет никаких гарантий, что в течение полугода или более найдется покупатель, готовый идти на такой риск. 

В агентстве недвижимости «Квартирном балансе» подходы к работе подразумевают подробную консультацию, изучение документов на объект, чтобы исключать подобные риски. Лучше потратить немного времени на уточнение всех нюансов и решить все «на берегу», чем потом терять свои деньги.

Читайте также: Как проверить квартиру перед покупкой