Продажа квартиры, если вы проживаете за границей, возможна, но требует внимательного соблюдения юридических формальностей и заблаговременной подготовки. Важно правильно оформить полномочия доверенного лица, учесть налоговые обязательства и держать связь с покупателем на всех этапах. Мы решили составить пошаговую инструкцию и описать ключевые нюансы, которые помогут завершить сделку удаленно без лишних рисков.
Доверенности: что поменялось и как действовать сейчас
Ранее многие операции с недвижимостью можно было выполнить по доверенностям, оформленным за рубежом в консульских учреждениях. 4 сентября 2023 года вышел Указ Президента Республики Беларусь №278 «О порядке выдачи документов и совершения действий», где зафиксировано следующее:
Нотариальное удостоверение, государственная регистрация (удостоверение) договоров об отчуждении, залоге недвижимого имущества, отчуждении механических транспортных средств, прицепов к ним или самоходных машин, подлежащих государственной регистрации и государственному учету, иных договоров или сделок об отчуждении имущества осуществляется при личном обращении заинтересованного лица – собственника имущества либо на основании доверенности, оформленной в Республике Беларусь.
Это означает, что в Беларуси теперь не имеют юридической силы для совершения сделок с недвижимым имуществом документы, которые были выданы в консульстве за пределами страны. Так что необходимо будет все же вернуться в Беларусь и оформить доверенность у белорусского нотариуса, если вы живете в другой стране и планируете продавать квартиру. При отсутствии такой доверенности единственный законный путь – личное присутствие владельца в Беларуси для подписания договора купли‑продажи.
При оформлении доверенности важно выбрать правильный ее тип: генеральная доверенность предоставляет широкие полномочия, включая право устанавливать цену и завершать сделку; целевая доверенность ограничивает действия доверенного лица только конкретными пунктами (подготовка документов, проведение осмотра и т. п.).
Рекомендации при оформлении доверенности
Такой важный документ мы рекомендуем оформлять в присутствии юриста или нотариуса, чтобы исключить неоднозначности в формулировках. Четко пропишите сроки действия: максимально допустимый срок – 3 года, при отсутствии указания срока доверенность действует 1 год. Однако обратите внимание, что при отсутствии даты документ становится ничтожным.
Укажите полномочия по распоряжению средствами, согласованию цены, подписанию актов приема‑передачи и взаимодействию с регистрационными органами. Держите у доверенного лица копии ваших документов и контакт нотариуса, который оформлял доверенность.
Налоги при продаже квартиры из-за границы
По законодательству Беларуси, налог при продаже недвижимости необходимо уплачивать, если собственник квартиры не является резидентом РБ. То есть более 183 дней в году проживает за пределами страны.
Сколько придется заплатить, зависит непосредственно от суммы сделки. Как правило, ставка подоходного налога составляет 13%. Причем уплату нужно произвести именно до государственной регистрации договора купли-продажи.
При этом факт нахождения собственника за границей не освобождает его от налоговых обязательств. Даже если продажа квартиры осуществляется по доверенности, требования по уплате налога сохраняются.
Для расчета суммы налога могут понадобиться документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости и размер полученного дохода. Поэтому перед продажей квартиры стоит заранее уточнить порядок налогообложения и подготовить необходимый пакет документов: это поможет избежать задержек при проведении сделки.
Практические советы
- Подготовьте чек-лист до отъезда: выбор доверенного лица, консультация у юриста, оформление доверенности в РБ, копии документов у доверенного лица, порядок расчетов с покупателем.
- Ограничивайте полномочия, если полностью не доверяете представителю: можно оформить целевую доверенность с узконаправленными правами.
- Поддерживайте постоянную связь с доверенным лицом и покупателем; просите фото/видеоотчеты и копии подписанных документов.
- По возможности подключите профессиональное юридическое сопровождение и агентство недвижимости – это уменьшит риск ошибок и ускорит процесс.
Вывод
Продать квартиру из‑за границы реально, но только при соблюдении современных требований белорусского законодательства: доверенность должна быть оформлена в Республике Беларусь, а налоговые обязательства остаются за собственником. Заблаговременная подготовка документов, выбор надежного доверенного лица и юридическая поддержка существенно снижают риски и позволяют провести сделку безопасно и эффективно.