Покупка своего земельного участка – важный шаг, особенно если вы планируете построить дом, использовать землю для хозяйства или рассматриваете ее как долгосрочную инвестицию. Однако вместе с правом владения собственник получает и определенные обязанности. Многие уверены, что если участок оформлен в собственность, лишиться его уже невозможно. На практике это не совсем так.
Белорусское законодательство предусматривает случаи, когда земельный участок может быть изъят. Но это не происходит произвольно: основания, порядок и права владельца четко определены законом. Мы попросили риэлтера «Квартирного баланса» Юлию Германович помочь разобраться, в каких ситуациях возможно лишиться своего участка, как не допустить подобных последствий и можно ли защитить свои права.
Могут ли изъять земельный участок?
Да, однако речь идет не о произвольном решении вышестоящих органов. Здесь речь о процедуре, которая проводится исключительно по установленным законодательством основаниям.
Именно Кодекс Республики Беларусь о Земле определяет, когда можно лишиться земельного участка, кто принимает решение и можно ли с этим что-то сделать. Как правило, решение об изъятии – за уполномоченным органом либо есть постановление суда в пределах его компетенции.
Важно понимать, что сам факт того, что вы – владелец участка не отменяет определенных обязательств. Например, эту землю нужно и можно использовать именно по назначению, и никак иначе.
В Беларуси на сегодняшний день для граждан и организаций есть несколько видов собственности:
- Аренда: человек по договору получает землю в аренду, а срок составляет 99 лет.
- Частная собственность: землепользователь вправе распоряжаться территорией по своему усмотрению. Он может как продавать ее, так и завещать, дарить, строить на ней. Правда, такая возможность есть только у граждан Республики Беларусь и ряда юридических лиц.
- Пожизненно наследуемое владение: земля принадлежит государству либо административно-территориальной единице. При этом право владения передается по наследству, а продажа возможна вместе с домом.
- Постоянное пользование: может выдаваться без срока госорганам, предприятиям и под строительство религиозных объектов.
- Временное пользование: выдается на определенный период для сезонных или краткосрочных работ.
Порядок процедуры
Сама по себе процедура может отличаться в зависимости от того, какие причины привели к такому исходу. Разделим их на 2: неиспользование или некачественное использование земли, либо государственные нужды.
Неиспользование или некачественное использование территории
В этом случае до изъятия земельного участка проходит проверка состояния земли, фиксируются найденные нарушения, а человек получает предписание об их исправлении. Если нарушения не устраняются, дело может дойти до суда.
- Сначала уполномоченные органы выявляют, что участок не используется или находится в запущенном состоянии.
- Затем землепользователю направляют письменное предупреждение с требованием устранить нарушения в определенный срок.
- Если действий принято по-прежнему не было, местный исполком с требованием о принудительном изъятии земельного участка и прекращении права собственности обращается в суд.
Изъятие для государственных нужд
Здесь сценарий процедуры следующий:
- Уведомление: обычно письменно информируют владельца о принятом решении.
- Оценка имущества: независимая оценка рыночной стоимости территории, а также расположенных на ней жилых и хозяйственных построек.
- Возмещение: выплачивают денежную компенсацию либо предоставляют равноценный участок земли.
- Разрешение споров: если владелец не согласен с условиями, размером компенсации или порядком изъятия, он вправе оспорить решение в суде.
Основания для изъятия земельного участка
Образно поводы разделить на два вида: невыполнение или несоблюдение требований законодательства, либо необходимость использовать территорию для государственных нужд. Разберем их более подробно.
Земельный участок долгое время не используется
В Беларуси могут лишить участка, если на нем долго не ведутся никакие работы. Для сельскохозяйственных целей это один год, а для других – два, что установлено Кодексом Республики Беларусь о земле. То есть в течение одного года после получения собственник или землепользователь обязан приступить к освоению своего участка и выполнять условия, на которых земля была предоставлена.
Если территория долго остается без признаков освоения, выглядит заброшенной, строительство так и не началось или условия отвода земли не выполняются, местный исполком сначала выносит предписание об устранении нарушений с четкими сроками. Если требования не выполняются, принимаются более строгие меры.
Использование земли не по целевому назначению
Каждый земельный участок выделяется для конкретных целей. Например, семья получила определенный объем земли для строительства жилого дома, а через несколько лет решили разместить там же еще и магазин. В таком случае могут возникнуть последствия.
Если замечены нарушения установленного назначения, это может стать основанием для его изъятия после проведения предусмотренной законодательством процедуры.
Неуплата налога
Земельный налог в Беларуси платят все, у кого есть участок в собственности, пожизненно наследуемом владении или аренде. Сумма налога зависит от ставок, порядка уплаты и наличия льгот.
Налог за 2026 год рассчитывается с учетом назначения участка и его расположения (усадьба, многоквартирная, производственная зона и др.). Физические лица платят земельный налог один раз в год вместе с имущественным налогом до 15 ноября следующего года. Оплатить можно через ЕРИП, в банке, на почте или по QR-коду из налогового извещения, которое приходит до 1 октября.
Имущественный налог начисляется за здания, квартиры, дачи, гаражи и другие капитальные строения и рассчитывается от их рыночной стоимости. Земельный налог – за сам участок, его площадь и кадастровую стоимость. Для пенсионеров и многодетных детей могут действовать льготы.
Как правило, если в течение двух периодов пропускать уплату, приходит уведомление об изъятии земельного участка. С возможностью уплатить долг до определенного числа.
Изъятие для государственных нужд
Нужды государства – это те случаи, которые связаны с защитой окружающей среды, обеспечением национальной безопасности и сохранением нашего историко-культурного наследия. Чтобы понять, что входит в эти понятия, Юлия рекомендует обратиться к правовым документам. Так, обычно подразумевается размещение и обслуживание объектов социальной, транспортной, оборонной, производственной, инженерной и инфраструктуры, освоение месторождений полезных ископаемых, выполнение международных договоров страны, реализация инвестиционных и концессионных договоров, а также воплощение утвержденных схем и проектов территориального, градостроительного и землеустроительного планирования. К госнуждам также относится размещение объектов недвижимости, строительство которых предусмотрено решениями Президента, Совета Министров или государственными программами, утвержденными этими органами.
Чаще всего земельные участки изымают для:
- строительства дорог, мостов, линий электропередач;
- строительства школ, больниц, объектов связи;
- разработки месторождений ископаемых;
- строительства объектов, связанных с обороной и безопасностью;
- реализации государственных и региональных программ.
Если землю изымают для госнужд, человеку должны компенсировать все убытки, в том числе связанные со сносом расположенных на участке зданий и других объектов. При этом, в некоторых ситуациях, могут предложить другой участок. А человек вправе выбрать более актуальное для себя возмещение: предложенный участок или компенсацию.
Кстати, компенсация может выплачиваться только собственнику (форма владения – частная собственность). А вот землепользователям, которые получили землю в аренду или пожизненно наследуемое владение, компенсация не положена.
Закон отдельно защищает имущественные права граждан, если изымают землю с домом, постройками, сооружениями, насаждениями с последующим сносом последних. Размер компенсации рассчитывается согласно установленному государством порядку, а выплату проводят организации из утвержденного перечня в порядке, определенном Советом Министров. Однако здесь важно учитывать, что государство компенсирует только те постройки, которые зарегистрированы.
Если нет должной охраны земель
После получения участка, напоминает Юлия, за ним нужно ухаживать и благоустраивать. Что тут подразумевается:
- не допускать зарастания сорными растениями и кустарниками;
- сохранять плодородие почвы;
- защищать от иссушения, эрозии, подтопления.
Что нужно делать, чтобы не остаться без участка
В большинстве случаев избежать проблем достаточно просто – необходимо соблюдать требования закона и своевременно пользоваться своим участком.
Использование по целевому назначению значит, что, если участок был получен для строительства дома (жилого), рискованно пытаться возвести там что-то иное без соответствующего оформления: речь идет о самовольном использовании не по назначению, например, построить магазин или многоквартирный жилой дом и т.п.
Также важно соблюдать сроки освоения участка. Если законодательством или решением местного органа о предоставлении земли установлены определенные обязанности, лучше их выполнять вовремя.
Также рекомендуется:
- участок поддерживать в надлежащем состоянии;
- своевременно оформлять необходимые документы и государственную регистрацию;
- соблюдать строительные, санитарные и природоохранные требования;
- своевременно реагировать на предписания госорганов.
Если владелец получил уже предписание, где от него требуется устранить нарушения, игнорировать не стоит. При этом, если приступить к устранению всех нарушений своевременно, дальнейших последствий получится избежать.
Можно ли решение об изъятии участка обжаловать?
Да. Если решение кажется собственнику или землепользователю незаконным и он может это подтвердить документами, то вправе его обжаловать. Более того, при подаче жалобы приостанавливается изъятие участка до рассмотрения спора. Это позволяет собственнику / владельцу спокойно защитить свои интересы до принятия окончательного решения.
Перед обращением рекомендуется внимательно изучить основания, которые описаны в решении государственного органа. Затем приступить к сбору документов, подтверждающих соблюдение требований законодательства. Для большей уверенности и избежания ошибок многие советуют обратиться к помощи адвоката.
Вывод
Изъятие земельного участка в Беларуси – это исключительная мера. Она применяется только в крайних случаях, прописанных в законодательстве. Самыми распространенными основаниями являются необходимость изъятия для государственных нужд, неуплата налогов, использование земли не по целевому назначению, невыполнение условий ее предоставления или длительное неиспользование.
Большинство подобных ситуаций можно предотвратить при своевременном осваивании участка, соблюдении требований законодательства и предписаний государственных органов. А если у владельца возникают сомнения в законности принятого решения, он вправе обжаловать его и защитить свои права в установленном законодательством порядке.
Если вы планируете купить земельный участок или уже являетесь его владельцем, стоит заранее разобраться во всех юридических нюансах. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем и быть уверенным, что недвижимость оформлена и используется в соответствии с требованиями законодательства.