Квартира с обременением: что это, риски и почему важно знать

Покупка недвижимости – достаточно серьезное и судьбоносное решение, которое человек делает в жизни. Поэтому наша важнейшая задача – убедиться в «юридической чистоте» объекта. Когда речь заходит о квартирах с обременением, нужно понимать, что здесь чего-то безнадежного нет. Есть ограничения – юридические обстоятельства или права третьих лиц, которые влияют на то, как владелец сможет распоряжаться своим жильем.

Часто обременения остаются незамеченными покупателями, а ведь без грамотной проверки они несут много проблем. Мы обсудили этот сложный вопрос с нашим риэлтером Юлией Германович, чтобы помочь вам разобраться, что это, как действовать и на что обращать внимание.

Что такое обременение

Обременение – это юридическое ограничение, наложенное на недвижимость, которое ограничивает права собственника распоряжаться недвижимостью. То есть квартиру продать в теории вполне возможно, но с рядом оговорок. Либо вовсе придется дожидаться полного снятия всех ограничений.

Обратимся к Закону Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, от 22 июля 2002 №133-3, Ст. 1, п. 1,12:

Ограничение (обременение) прав – право в отношении конкретного недвижимого имущества лица, не являющегося его собственником, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование; условие или запрещение, ограничивающие правообладателя, в том числе арест, придание недвижимому имуществу статуса историко-культурной ценности, обременение, установленное в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества.

В качестве возможных обременений выделяют:

• Залог / ипотека / лизинг: если жилье куплено в кредит, по ряду программ банк / лизинговые организации / иные предприятия берут недвижимость в залог до полной выплаты всей суммы. Это один из самых распространенных вариантов ограничений.
• Арест / судебные запреты: налагаются на недвижимое имущество, если у собственника выявлены нерешенные судебные споры, долги, штрафы, и / или он является ответчиком в рамках исполнительного производства. Или же их совокупность.
• Долевая совместная собственность: ограничения, связанные с необходимостью получения согласий всех сособственников на отчуждение (купля-продажа, дарение, мена).
• Сервитут: ограничения прав собственника, так как права на пользование частью недвижимого имущества принадлежат третьим лицам. В основном понятие сервитута относится к земельным участкам. 
• Ограничения, вытекающие из наследства или дарения, касающиеся прав третьих лиц. Встречаются достаточно редко.
• Наличие зарегистрированных по адресу, которых в данный момент невозможно снять с регистрационного учета.
• И иные ограничения, вытекающие из жизненных обстоятельств.

Надо понимать, что одни из них влекут запрет на отчуждение до полного снятия обременений, а некоторые – ограничивают права пользования, распоряжения и владения.

Проверить обременения можно, запросив выписку в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Например, квартира находится под залогом в качестве обеспечения обязательств по кредиту. В выписке будет указано, что есть ограничение, сумма обязательств и срок исполнения. Это означает, что сделка может произойти после снятия этого обременения. 

Если же вопрос продажи стоит остро, есть такой варианта: единоразово выплатить остаток задолженности, получить согласие банка и снять ограничение. И после этого продавать в соответствии со всеми правилами. 

Какие риски при покупке квартиры с обременением

Зачастую собственник знает, что наличие вышеописанных нюансов несет дополнительные сложности. Поэтому цена иногда может быть выставлена сильно ниже рынка. Что выглядит очень заманчиво. Однако нужно понимать, что в таком случае появляются и риски.

• Невозможность заключить сделку: если обременение еще не снято, регистратор может отказать в регистрации сделки. 
• Кредитные долги: если долги еще не погашены, в сделке будет отказано. Некоторые же ситуации решаются в судебном порядке. Это касается любых видов долгов, которые привязаны к недвижимому имуществу.
• Ограничения в правах собственности: собственник не может свободно продавать, передавать, сдавать недвижимость, так как ему нужно будет получать согласие третьих лиц.
• Снижение цены: покупатели скорее возьмут квартиру «без сюрпризов», чтобы не пришлось потом закрывать нерешенные и / или возникающие вопросы. А в некоторых случаях решить эти вопросы невозможно. Например, в связи с отсутствием зарегистрированного лица.
• Судебные споры: человек, у которого есть права на квартиру, а также заинтересованные лица, могут требовать защиты своих интересов.

Как правило, больше всего рисков принимает на себя именно покупатель. Поэтому перед покупкой квартиры нужно обращать внимание на обременения, внимательно проверять документы и общаться с продавцом. Хотя наличие обременений и не ставит на сделке крест, все же такой фактор очень сильно усложняет жизнь.

Как проверить объект на обременения

Мы рекомендуем заранее позаботиться обо всем, чтобы избежать проблем в будущем.

1. Запросить выписку из ЕГРНИ. В ходе подготовки и проверки документов риэлтер запрашивает выписку из ЕГРНИ, где изучает наличие действующих ограничений, залогов, арестов. Однако в каждом случае список документов разный, и это только один пункт из перечня. Если недвижимость находилась в залоге либо аресте, нужно запросить документ, подтверждающий снятие обременений.
2. Проверить правоустанавливающие документы. Среди прочих шагов важно сверить и правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследства. А если в сделке участвует доверенное лицо, нужно проверить доверенность: полномочия, срок действия, отозвана ли она, выдана ли она на территории Республики Беларусь.
3. Узнать, есть ли несовершеннолетние и где они зарегистрированы. Если они зарегистрированы в данной квартире, нужно уточнить, где они будут проживать после сделки. Важно также уточнить, не состоят ли дети в социально-опасном положении. Это делается для того, чтобы сделку впоследствии не признали недействительной.
4. Узнать, кто зарегистрирован. И здесь важно уточнить, есть ли временно снятые с учета, временно зарегистрированные по договору найма. Регистрация по месту жительства / пребывания дает право пользования жильем, поэтому такие лица должны давать согласие на отчуждение и отказ от права пользования. 
5. Анализ судебных решения. Нужно проверить, имелись ли судебные решения, которые налагали арест на недвижимость. Обычно документ описывает сроки и необходимые действия, которые требуются для снятия ограничения.
6. Обратиться за помощью к риэлтерам «Квартирного баланса». Сделки с недвижимостью требуют внимательного и скрупулезного изучения каждого документа. По этой причине покупатели обращаются в агентство недвижимости, чтобы риски в подобных вопросах свести к нулю.

Читайте также: Как проверить квартиру перед покупкой

Можно ли покупать квартиру с обременением

Здесь каждый решает по своему усмотрению. Есть обременений, без снятия которых сделка не пройдет. Но есть и те, которые подобное допускают, и покупатель должен решить, готов ли с ними мириться. В любом случае важно оценивать ситуацию, возможные риски и знать пути решения. Мы рекомендуем включать такие шаги:

• Обсудить с продавцом и договориться с ним о снятии обременения непосредственно до регистрации сделки. Кроме тех случаев, когда это обязательно до совершения сделки.
• Если квартира находится в залоге и кредит еще не выплачен, необходимо снять залоговые обязательства. А если долговые обязательства закончились – письменное подтверждение снятия обременения.
• Включить в договор купли-продажи условия, которые будут защищать интересы покупателя. Например, сроки оплаты, сроки регистрации по новому месту жительства и т. д. В случае нескольких условий, важных для покупателя, следует заключать предварительный договор, где подробно прописываются все пункты.
• Проводить сделку только тогда, когда все споры урегулированы, обременения сняты и все тонкости закреплены юридически.

Вывод

Покупка квартиры с обременением часто становится весьма выгодной, так как владелец изначально ставит цену ниже рынка. И если сбор, подготовку, проверку документов по сделке доверить опытным агентам и риэлтерам, можно получить жилье с хорошей скидкой.

Специалисты «Квартирного баланса» во время консультации помогут вам оценить реальные риски, выявят все ограничения и предложат разные пути урегулирования. И в зависимости от принятого вами решения расскажут, как действовать покупателю и продавцу. А полное юридическое сопровождение с доскональным изучением собранных документов на каждый объект – это то, чем мы гордимся.