Любой дом должен быть безопасным для жильцов, стоять долгое время, не покрываться трещинами. И стоит отдать должное проектировщикам – строения тщательно продуманы с точки зрения конструкции. Но не всегда предлагаемая застройщиком планировка помещений подходит покупателю. В этом случае возникает необходимость сделать перепланировку дома или квартиры.
Большинство жилья сегодня сдается со свободной планировкой. Это большая свобода выбора для владельцев, квадратных метров, позволяющая воплотить смелые дизайнерские задумки. Часто начиная ремонт и в старом жилье не хочется ограничивать себя только переклейкой обоев, прочей внутренней отделкой. Многие работы не требуют получения разрешения. Может быть достаточно согласовать действия в жилищно-эксплуатационном управлении или ЖЭС, отделе архитектуры, газоснабжающих, прочих организациях. Например:
- заменить газовую плиту, колонку или котел,
- установить счетчики на воду;
- заменить полотенцесушитель в ванной,
- сменить входную дверь, изменить сторону ее открывания,
- остеклить лоджию или балкон,
- заменить двери и окна на фасадах.
Такое согласование не занимает много времени. Но есть немалый перечень работ, которые требуют уладить некоторые формальности с документацией. Главное условие перепланировки – она должна проходить в соответствии с действующим законодательством. Незаконное изменение жилплощади влечет административный штраф. Кроме этого придется вернуть помещения в прежнее состояние. Малейшая ошибка может привести к необходимости начинать все сначала, вкладывать гораздо больше запланированного бюджета.
В этой статье расскажем об особенностях перепланировки и переустройства квадратных метров. Подскажем, как оформить и сделать все по закону.
Что такое перепланировка и переустройство?
Понятия отличает лишь объект работ. Перепланировка – это изменение площади помещений, их границ. В Постановлении Совмина данный процесс означает изменение планировочных решений при выполнении ремонтных либо строительных работ. Это касается как жилых, так и нежилых площадей. Подобные модификации необходимо вносить в технический паспорт дома или квартиры. Сюда относится изменение размеров санузла, дверных проемов, места перегородок, объединение нескольких квартир в одну и пр.
Переустройство предполагает изменение инженерных систем. Модификация технического оборудования не влечет «перекройку» коробки квартиры или дома. Переустройство – это демонтаж и монтаж, замена различных инженерных сетей:
- водоснабжения,
- газоснабжения,
- канализации,
- электропроводки,
- вентиляции,
- отопления.
Проще говоря это монтаж новой проводки, перенос раковины в ванной или на кухне на другое место, изменение положения труб, установка технического оборудования.
Какие работы относятся к перепланировке и переустройству?
Мы подготовили для вас перечень работ, которые требуют получения разрешения местного исполкома. К таким фундаментальным преобразованиям жилой площади относятся:
- Монтаж различных видов изоляции – тепло-, паро-, гидро-, звукоизоляционных материалов в любой части жилища. Это касается и санузла, лоджии, балкона, ванной комнаты.
- Модификация систем мусороудаления, вентиляции, электро-, газо- и водоснабжения, канализации, отопления, газоудаления. Популярные работы в данной отрасли – замена радиаторов, уменьшение или увеличение их количества, перенос розеток, выключателей или полотенцесушителя в другое место, переустановка ванны.
- Конструктивные изменения пола. Не нужны разрешения, если вы хотите демонтировать старый линолеум и уложить новый. Но при замене его на ламинат, плитку, другое покрытие придется заранее оповестить об этом исполнительные органы. Кроме этого придется положить изоляционный слой. Большие требования предъявляются к теплому полу. Его нельзя самовольно подключать к общей системе отопления. Новая стяжка в старых домах с деревянными перекрытиями может дать слишком сильную нагрузку на основание. Этот вопрос тоже нужно заранее согласовать.
- Модификация несущих конструкций. Внешне подобные изменения многим кажутся незначительными. Но получить разрешение на такие работы – одна из наиболее тяжелых задач. Изменение фасадных, несущих стен, кровли дома, размера и положения балок требует помощи профессионалов, поскольку это влияет не только на комфорт, но и на безопасность проживания.
- Изменения проемов – дверных или оконных. В основном разрешение требуется на увеличение и прорезание окон в многоквартирном доме. Заложить проем практически нереально, поскольку в большинстве случаев это сильно сказывается на внешнем виде фасада здания. Особенно, если жилой дом – часть архитектурного ансамбля на проспекте или входит в список историко-культурных ценностей. В частном доме с этим проще.
- Изменение площади помещений. С помощью сноса и возведения перегородок комнаты можно как увеличить, так и разделить на несколько. Но есть определенные требования к жилым помещениям – площадь от 9 кв.м. Кухня, оборудованная газовой плитой, должна быть отделена дверью.
Перепланировка и переустройство домов и квартир позволяют сделать жизнь комфортнее, а помещения функциональнее и удобнее. И это не запрещено законом. Важно правильно подойти к вопросу и заранее уточнить все нюансы.
Для согласования перепланировки необходимо предоставить пакет документов – паспорт владельца, заявление со списком планируемых работ, техпаспорт жилья, документы на право собственности, согласие на перепланировку дольщиков, совершеннолетних совладельцев, других заинтересованных сторон при их наличии. Если жилое помещение находится в залоге, понадобится письменное согласие залогодержателя. Тем, кто не является собственником недвижимости, необходимо также получить разрешение на перепланировку в организации застройщиков.
Предоставление недостоверных сведений о недвижимости может повлечь отказ в согласовании перепланировки. Вся административная процедура займет около месяца.
Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Чем грандиознее перепланировка, тем сложнее получить на нее разрешение. Но есть случаи, когда проводить работы запрещено:
- если они невозможны без нарушения санитарных норм, противопожарных, строительных требований, законодательства в градостроительной, архитектурной, других областях;
- когда жилище не соответствует установленным техническим и санитарным нормам, не подлежит восстановлению;
- если изменения снизят несущую способность фундамента, стен, перекрытий, балок или колонн;
- перепланировка повлечет ухудшение тепло-, паро-, гидро- и звукоизоляционных свойств несущих конструкций, а также уровеня их био- и огнестойкости;
- если проведенные работы могут ухудшить функционирование инженерно-технического оборудования в помещении или в целом доме, нарушить систему газо- и дымоудаления;
- когда есть риск, что снизится эксплуатационная пригодность измененных конструкций в доме;
- если проведенные работы сильно изменят цветовой и архитектурный дизайн фасада здания;
- перепланировка скажется на функционировании вентиляционных каналов либо шахт;
- когда изменится инженерная нагрузка на помещение – это может произойти из-за установки дополнительного электротехнического оборудования и горячего водоснабжения, оборудования центрального отопления;
- если планируется возведение перегородок в месте оконных проемов, устройство комнат без возможности естественного освещения.
Не рекомендуем производить перепланировку дома или квартиры без предварительного согласования с местными распорядительными и исполнительными органами. Такие работы согласно Жилищному кодексу РБ считаются самовольными. Ранее мы отмечали, что незаконная перепланировка влечет административную ответственность. В некоторых случаях это может привести к потере права на пользование недвижимостью, пока она не будет соответствовать установленным нормам.
Решение исполкома не нужно оплачивать, с момента принятия оно действует бессрочно. Если получен отказ в перепланировке или переустройстве, его можно обжаловать в соответствии с порядком проведения административных процедур, который установлен нашим законодательством.
Проект перепланировки квартиры. На какие работы он требуется?
Если предстоит изменение несущих конструкций или вторжение в инженерные коммуникации, одного разрешения исполкома недостаточно. В этих случаях требуется еще утвержденный проект. Какие это работы?
- Перемещение или замена центрального отопления. Сюда же входит и перенос систем мусоро- и газоудаления, газоснабжения.
- Любые изменения несущих конструкций – не только полный, но и частичный демонтаж.
- Монтаж звуко-, тепло-, паро- или гидроизоляции в помещениях.
Сложность в том, что данные работы нельзя проводить самостоятельно. Необходимо обратиться в специализирующуюся организацию, заключить с ней договор на выполнение проектных работ. Согласовать проект можно самостоятельно или воспользоваться услугами разработчика документации. Решение принимается в отделе строительства или архитектуры местного исполкома.
Все немного сложнее, если необходимо изменить несущие конструкции в многоквартирных и других домах высотой больше семи метров. Здесь кроме разработки проекта понадобится проведение госэкспертизы. Поэтому придется заключить договор с уполномоченной организации для технического надзора.
Правила выполнения работ при перепланировке квартиры или дома
Первоначальный этап – согласование перепланировки. После подачи всех документов представители уполномоченной компании, исполкома убедятся в том, что состояние жилья соответствует его техническому паспорту. Далее составят акт и примут решение. Когда разрешение на перепланировку получено, можно приступать к ремонту. Порядок данной процедуры определен Постановлением Совета Министров РБ №384.
Чтобы во время ремонта не возникло проблем, ознакомьтесь со списком того, что запрещено делать:
- проводить работы, провоцирующие шум и вибрацию в праздничные и выходные дни, а также раньше 9 утра и позже 7 вечера в будни;
- загрязнять лестничные площадки и марши, коридоры, запасные выходы и прочие проходы, загромождать их стройматериалами.
Нарушение этих правил влечен административное взыскание.
Стоит также разъяснить порядок действий в случаях, когда взялись за перепланировку квартиры самостоятельно и повредили инженерные системы строения. Если на ограждающих либо несущих конструкциях образовались трещины, любые другие деформации, ремонтные и строительные работы необходимо остановить и сообщить о случившемся в местное подразделение архитектуры или коммунальную организацию, если дом на ее балансе и обслуживании.
На следующий день создается комиссия с представителями подразделения архитектуры или коммунального хозяйства. В состав также может входить разработчик проекта и специалист по техническому надзору. Комиссия в течение двух рабочих дней примет решение, возможно ли устранить повреждения и продолжить работу по перепланировке квартиры. Все нарушения и деформации устраняются за счет лица, их допустившего.
Как правильно оформить и зарегистрировать перепланировку?
По окончании ремонтных работ все изменения в жилом помещении необходимо правильно оформить. Для этого нужно подать заявление в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с просьбой провести проверку технического состояния помещений и выдать соответствующую ведомость.
Далее необходимо обратиться в местный исполком для получения акта приемки работ. Для этого будет создана приемочная комиссия. Заявитель может ходатайствовать о расширении состава и включении в комиссию дополнительных представителей. Для составления акта приемки выполненных работ понадобятся:
- техническая ведомость,
- проект, если он требовался, и договор на проведение технадзора,
- договор подряда, если пользовались услугами строительных организаций,
- акты на скрытые работы при их проведении.
Работы, проведенные с нарушением требований или отступлением от согласованного проекта по перепланировке и переустройству, приемке не подлежат. После подписания членами комиссии акт утверждается решением исполнительного комитета.
С этим документом необходимо обратиться в агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Там составят новый техпаспорт объекта и зарегистрируют изменения недвижимости.
Если нет времени и желания заниматься административными процедурами, можно доверить работы по согласованию перепланировки и переустройства, утверждению проектной документации специалистам инжиринговой компании, студии дизайна.
Надеемся, наша статья поможет вам понять порядок действий и все нюансы, сделать свое жилье комфортным без сложностей и неприятных последствий.