Покупка квартиры – весьма серьезный шаг, где открывается много нюансов. А когда речь заходит о долевой собственности, сложностей становится еще больше. Одному человеку может принадлежать 1/6 доли в квартире, другому – 1/3, а третьему – 1/2. В таких ситуациях и встает вопрос долевой собственности: кто из собственников хочет свою часть продать, кто – выкупить, чтобы получить больше квадратных метров. Или же вообще стать единоличным владельцем.
На первый взгляд, все кажется простым: договорились о цене, подписали документы, и все готово. Но на практике встречается множество юридических нюансов, о которых важно знать, чтобы сделка прошла законно и без неприятных последствий.
Что такое выкуп доли в квартире?
Обозначить можем так: это сделка, при которой один из собственников продает свою часть жилья другому собственнику или вообще третьему лицу.
Например, рассмотрим квартиру, которая разделена на 3 части: 1/3 – у одного брата, 2/3 – у второго. И если первый брат решит продать принадлежащую ему долю, среди претендентов выступают не только третьи лица, но и другие владельцы недвижимости.
Преимущественное право покупки
При таких сделках очень важно учитывать одно правило – преимущественное право выкупа. То есть, когда один собственник решает продать свою долю в квартире, он обязан в первую очередь предложить ее остальным владельцам. Причем условия для всех покупателей не должны отличаться. Если стороны достигают согласия, между ними заключается сделка, которая оформляется нотариально. Это первый вариант развития событий.
А в случае, когда вторая сторона не готова к покупке или даже просто не дает ответа в течение определенного срока, продавец спокойно может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Здесь важно понимать: правило это нарушать нельзя. И не имеет значения, по каким причинам продавец решил не уведомлять других собственников. Если условия не соблюдены, они вполне могут обратиться в суд и оспорить сделку.
В. Рачкевич, директор АН «Квартирный баланс»: Если же имущество находится в общей совместной собственности, то есть доли конкретно не определены, продажа самой квартиры осуществляется только с письменного согласия всех собственников. Такое согласие может оформляться нотариусом или может быть сделано в форме заявления во время совершения самой сделки. Если же вы решаете продать только свою долю, то для начала ее нужно определить в судебном порядке.
Как проходит процедура выкупа
Весь процесс можно поделить на такие этапы:
- Уведомление остальных собственников квартиры в долях: когда кто-то из владельцев решил продать свою часть, он должен сообщить об этом совладельцам. Если информация передается в письменном виде, нужно прописать стоимость и условия продажи. Возможно, кто-то из них решит приобрести дополнительные метры, благодаря чему сделка займет рекордно минимальное время.
- Ожидание ответа и подготовка документов: обычно у сторон есть 1 календарный месяц, чтобы решить, готовы ли они выкупать долевую собственность. Кроме свидетельства о праве собственности, в пакет документов включают технический паспорт, выписку из домовой книги, кадастровый паспорт, справку о составе семьи, отказ от права собственности и согласие на продажу. Мы рекомендуем окончательный список уточнять в зависимости от конкретной ситуации, так как в разных обстоятельствах он может меняться.
- Оформление сделки: если стороны пришли к соглашению, заключается договор. Конечно, если покупатель – один из собственников квартиры в долях, все решается проще и быстрее.
- Регистрация продажи: чтобы не возникало юридических споров в будущем, сделку лучше зафиксировать.
Пример: Екатерина и Мария получили в наследство от матери однокомнатную квартиру в Уручье. И у каждой из них – равная часть. Сначала сестры о продаже не думали, но через 4 года Мария решила, что ей эта доля больше не нужна. В таком случае, она в первую очередь идет к Екатерине и предлагает той выкупить свою часть. Согласие получено, проходит сделка, и Екатерина становится собственницей всей квартиры. Сделка может проходить на возмездной основе: то есть обычная продажа с договором купли-продажи. Либо без оплаты, в таком случае между сторонами оформляется договор дарения.
Если же сестра отказывается от дополнительных квадратных метров, только тогда Мария вправе искать других покупателей.
Читайте также: Как накопить на жилье в 2025 году. Лайфхаки и рекомендации
Какие риски для покупателя
При продаже только части жилья есть определенные нюансы, которые должен понимать и сам продавец, и покупатель. Поскольку долей в квартире может быть даже не конкретная комната, а просто обозначенный метраж, совместное пользование становится очень проблематичным. На практике часто выходит, что владельцы не могут договориться между собой об общих комнатах или оплате коммуналки. К сожалению, подобные ситуации часто доводят до споров в суде.
Также среди потенциально проблематичных ситуаций выступают споры между родственниками, долги, залоги. Иначе покупка обернется рядом судебных заседаний и вряд ли принесет хоть немного радости.
Поскольку такие вот выкупленные метры нередко предлагаются в аренду, не лишним будет убедиться, что покупаемой части достаточно для комнаты. Совсем идеально, если в таком случае есть согласие соседей по квартире: владелец устанавливает замок на дверь и размещает объявление.
А вот уже если продаваемой площади не хватает для комнаты, то сдать ее не выйдет.
Полезные лайфхаки для покупателя
- Проверяйте с юристом или риэлтером юридическую чистоту недвижимости, если точно решили купить долю в квартире.
- Четко и подробно прописывайте условия и цену в договоре, чтобы избежать каких-либо споров.
- Требуйте отказы и уведомления в письменном виде от всех владельцев.
Итог
Решая стать владельцем небольшой части недвижимости или же расширить свои права на жилье, нужно здраво оценивать все риски. Здесь обязательно учитывается преимущественное право, ведь в противном случае сделку легко признать недействительной.
Мы рекомендуем все же проконсультироваться у риэлтера по всем нюансам, чтобы не столкнуться с неприятными ситуациями. Специалисты агентства недвижимости «Квартирный баланс» подробно расскажут обо всех подводных камнях и выгодах. А самое главное, проведут всю сделку от А до Я, чтобы у вас не было сомнений в юридической чистоте.