Получая квартиру по наследству и вступая в права, многие наследники задумываются: «А можно ли ее продать? Как, на каких условиях?» Законодательно это возможно, но нужно подходить к вопросу внимательно и соблюдать все юридические формальности.
В статье рассмотрим нюансы продажи квартиры по наследству в Беларуси, какие подводные камни могут встретиться и какие налоги придется учесть. Ответить на все эти вопросы нам помогла Юлия Германович, риэлтер агентства недвижимости «Квартирный баланс» с 15-летним опытом работы.
Когда можно продать квартиру, полученную по наследству?
Получение квартиры по наследству означает, что после смерти собственника наследник приобретает право собственности (или долю в ней). И это правовой этап, который оформляется у нотариуса, а после подлежит государственной регистрации. Важный момент: распоряжаться таким имуществом: продавать, сдавать, обменивать, дарить и пр., – можно будет после государственной регистрации.
В случае пропуска срока для вступления в наследство или регистрации права, продать жилье будет проблематично. По закону для заявления о своих правах наследника отводится 6 месяцев, по истечении которых нужно обращаться в суд для вступления в наследство. Само по себе наследование налагает некоторые обязательства, ведь нужно убедиться в корректности всех документов.
Оформление права собственности
Важным этапом является именно официальный переход права собственности к наследнику. Ведь только после этого можно выставлять квартиру на продажу.
Что нужно сделать:
- Обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев. Как правило, – в нотариальную контору по месту жительства наследодателя.
- Подать заявление о принятии наследства.
- Собрать необходимые документы: паспорт, свидетельство о смерти, подтверждение родства, правоустанавливающие документы на квартиру, справку из расчетно-справочного центра, где проживал наследодатель.
- Получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности.
- Убедиться, что в квартире нет обременений, арестов, залогов и долгов по коммунальным платежам.
Только после этих действий можно рассматривать продажу, иначе продажа невозможна. В случае несоблюдения официальной формы вступления в наследство покупатель может столкнуться с тем, что появятся другие наследники со своими правами на квартиру.
Особенности продажи квартиры, полученной по наследству
Такое жилье имеет свои отличительные особенности, которые важно учитывать при продаже.
- Сособственники (совладельцы) или долевая собственность. Если наследство разделено между несколькими наследниками, то такая квартира находится в долевой собственности. И варианта действий здесь два. В первом каждый наследник продает свою долю самостоятельно, учитывая первоочередное право покупки. Во втором – совместная продажа, причем такой вариант более выгодный для каждого наследника, чем продавать по долям.
- Зарегистрированные (прописанные) лица. Если в квартире зарегистрированы лица, которые не являются собственниками, потребуется их согласие на продажу.
- Обременения, долги. Залог, ипотека, арест, задолженность по коммунальным платежам – все это усложняет продажу. Собственник должен проверить, сняты ли обременения, погашены ли долги. Если что-то из перечисленного есть, нужно их погасить и снять обременения.
- Состояние. Иногда квартира требует ремонта. И это влияет на цену или сроки сделки.
- Документы продавца. Наследник должен подтвердить покупателю, что он принял наследство и зарегистрировал свои права, предъявив соответствующие документы. Не ознакомившись с этими документами, не стоит договариваться о сделке.
Учитывая все эти тонкости, важно, чтобы продажей наследной квартиры занималось агентство недвижимости, где специалисты могут проверить юридическую чистоту объекта и подготовить сделку.
Какие налоги могут быть при продаже
В Беларуси при продаже квартиры, полученной по наследству, порядок уплаты налогов зависит от нескольких факторов. Как такового налога на наследство нет, но некоторые моменты стоит знать.
- Налог уплачивается, если продавец – иностранный гражданин и не является резидентом Республики Беларусь.
- Продажа наследной квартиры становится второй продажей недвижимости аналогичного типа (то есть продали 2 и более квартир) в течение 5 лет: уплачивается подоходный налог.
Важно также учитывать и имущественный налог, который необходимо уплачивать при наличии недвижимости и доли.
С какими сложностями можно столкнуться
При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству, иногда могут возникнуть трудности. Например, если пропущен срок вступления, есть несколько наследников, обременения и пр. Рассмотрим основные из них:
- Срок вступления в наследство пропущен: в таком случае наследник вынужден обращаться в суд для восстановления прав.
- Появление новых наследников: такую вероятность никогда нельзя сразу отметать. Иногда некоторые наследники могут быть извещены с опозданием, но на имущество тоже имеют право.
- Наличие обременений: долги, незакрытая ипотека, аресты, запреты на продажу, залог – сделка просто не пройдет.
- Несогласие совладельцев (при долевой собственности): для достижения согласия всех совладельцев иногда требуется время.
- Отсутствие государственной регистрации права собственности.
- Есть зарегистрированные лица: необходимо дополнительно получить их согласие на продажу. Согласие оформляется нотариально, либо все зарегистрированные должны присутствовать при сделке лично.
Поэтому, чтобы снизить риски, рекомендуем обратиться к опытному юристу или риэлтеру, который знает, что нужно учесть. А во время консультации специалист расскажет, какие документы подготовить, что включить в договор и как будет проходить сделка.
Инструкция по продаже квартиры, которая досталась по наследству
В стандартной ситуации шаги выглядят так:
- Удостовериться, что право собственности на квартиру оформлено на имя наследника. Если же наследников несколько, получить согласие каждого.
- Запросить и / или подготовить документы, необходимые для продажи: выписка из ЕГРНИ, свидетельство о праве на наследство, техпаспорт, свидетельство о госрегистрации, справки из разных инстанций. Как правило, полный список может назвать специалист агентства недвижимости. Например, “Квартирный баланс”.
- Проверить обременения, долги, кто зарегистрирован.
- Оценить состояние жилья, а при необходимости – провести небольшой ремонт. Иногда здесь полезно пригласить агента, который бы провел оценку и подсказал, что можно улучшить и как.
- Подготовить объявление и найти своего покупателя.
Каждая сделка с недвижимостью имеет свои нюансы и несет ряд рисков. Поэтому для своего спокойствия рекомендуем доверять такую сложную процедуру профессионалам. Риэлтеры и агенты «Квартирного баланса» проведут вас по всем этапам сделки, решая все сложные вопросы, каждый на своем этапе.
Итог
Продажа квартиры, полученной по наследству, – не такая сложная процедура, как может поначалу показаться. Здесь важно своевременно оформить право собственности, учесть все юридические нюансы, минимизировать потенциальные риски. Если же поторопиться и продать без подготовки, можно столкнуться с разными неожиданностями: от претензий родственников, споров до отказа в проведении сделки.
Если вы получили квартиру по наследству и хотите ее продать, обратитесь к профессионалам. «Квартирный баланс» поможет вам пройти весь путь от оценки стоимости и размещения объявления до оформления договора купли-продажи.